همه‌ی ما تا کنون با قرارداد اجاره و مسائل مربوط به آن، کم و بیش سر و کار داشته‌ایم، بنابراین باید بدانید که اطلاع از قوانین و مقررات تخلیه‌ی ملک پس از پایان دوره‌ی اجاره یا فسخ آن به هر نحوی، بسیار ضروری است. اگر در این مسئله به هر دلیلی با مشکل رو به رو شوید، برای سهولت کار و سرعت انجام آن باید از وکیل تخلیه ملک یا وکیل ملکی استفاده کنید. در این مقاله به بررسی نحوه گرفتن حکم تخلیه، قوانین و مراحل آن، نحوه اقدام برای گرفتن وکیل تخلیه ملک و هزینه وکیل تخلیه ملک یا حق الوکاله می پردازیم.
دسترسی آسان به محتوای مقاله
عقد اجاره
در ابتدا بهتر است با بعضی مفاهیم مرتبط با این موضوع مانند عقد اجاره، آشنایی پیدا کنید؛ مطابق ماده‌ی 466 قانون مدنی، عقد اجاره قراردادی است که در آن طرف اول قرارداد مال یا ملک خود را در ازای دریافت مال یا مبلغی معین، برای مدت مشخص به طرف دوم واگذار می‌کند، بدون آنکه در مالکیّت آن تغییری ایجاد شود.
فسخ اجاره
به طور کلی فسخ قرارداد اجاره به معنای بر هم زدن آن توسط یک یا هر دو طرف معامله است که آن را با توجه به مقررات و ارائه‌ی دلایل قانونی انجام می‌دهند.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستأجر:
برای بر هم زدن قرارداد اجاره توسط مستأجر، در قانون شرایطی ذکر شده که فقط با وجود آنها فسخ می‌تواند انجام شود:
- اگر قسمتی از ملک تخریب شده باشد و یا معیوب باشد، به صورتی که قابل تعمیر نباشد و مستأجر نتواند از آن به درستی استفاده کند.
- در صورتی که موجر متعهد شود که ملک را در موعد مقرر تعمیر کند و این کار را انجام ندهد.
- اگر مورد اجاره یا ملک شرایط موجود در قرارداد را نداشته باشد.
- و در صورتی که در قراداد، حق فسخ آن در شرایط مقرر برای مستأجر تعریف شده باشد.
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر:
در قانون مدنی برای حق فسخ اجاره توسط موجر نیز شرایطی بیان شده است که در ادامه آنها را بیان می‌کنیم:
- اگر مستأجری که اجازه انتقال ملک به دیگری را نداشته، بدون اطلاع مالک، ملک را در اختیار دیگری قرار دهد.
- اگر در قراردادهای اجاره‌ای که تحت شمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 هستند، در پرداخت مبلغ اجاره تأخیر اتفاق بیفتد یا در مورد سایر قراردادهای اجاره در قرارداد قید شود که در صورت پرداخت نکردن اجاره توسط مستأجر، موجر حق فسخ دارد.
- در صورتی که مستأجر، مالک را برای انجام تعمیرات به ملک راه ندهد یا از وظایفی که طبق قرارداد متعد شده، کوتاهی کند.
- در حالی که مستأجر در ملک فعالیتی داشته باشد که مخالف قانون و عرف است.
دستور تخلیه ملک
اگر مدت اجاره‌نامه‌ی ملکی تمام شود و مستأجر از تخلیه کردن ملک امتناع بورزد، موجر می‌تواند از طریق مراحل قانونی دستور تخلیة ملک را از مراجع صلاحیت‌دار بگیرد و یا می‌تواند این مراحل را به وکیل تخلیه‌ی ملک بسپارد.
شرایط تخلیه ملک
طبق قانون برای صادر شدن دستور تخلیه‌ی ملک در صورت عادی بودن قرارداد اجاره ملک (مانند قراردادهای منعقده در بنگاه‌های معاملات ملکی)، لازم است چند شرط اساسی با هم وجود داشته باشد:
- قرارداد اجاره باید دارای مدت معیّن باشد.
- مدت اجاره‌نامه باید به اتمام رسیده باشد.
- قرارداد باید حتما در دو نسخه نوشته شده باشد.
- موجر و مستأجر باید هر دو نسخه‌ی قرارداد را امضاء کرده باشند.
- باید دو نفر شاهد هر دو نسخه‌ی اجاره‌نامه را امضاء کرده باشند.
اگر تمام شرایط ذکر شده وجود داشت، مالک می‌تواند با مراجعه و ارائه‌ی دادخواست به شورای حل اختلاف محل استقرار ملک، دستور تخلیه را بگیرد. این دستور یک هفته تا ده روز پس از ارائه‌ی دادخواست، صادر شده و نیازی به برگه‌ی اجراییه ندارد. باید بدانید که از زمان ابلاغ این حکم تا سه روز اگر مستأجر ملک را تخلیه نکند، مأمور اجرا این کار را انجام خواهد داد.
مقایسه‌ی دستور تخلیه و حکم تخلیه
در صورتی که برای تخلیه‌ی ملک مدت اجاره تمام شده باشد امّا حتی یکی از شرایط ذکر شده برای دستور تخلیه وجود نداشته باشد، نمی‌توان از طریق مراحل دستور تخلیه اقدام کرد، بلکه باید برای گرفتن حکم تخلیه به مراجع مرتبط مراجعه کرد.
باید بدانید که حکم تخلیه مانند دستور تخلیه فورا صادر نشده و جلسه‌ی رسیدگی برای صدور حکم تخلیه توسط مرجع قضایی لازم است و می‌تواند جلسه‌ی تجدید نظر داشته باشد و برای آن حکم اجرایی صادر می‌شود که زمان‌بر خواهد بود.
تفاوت خلع ید با تخلیه ملک
پیش از این گفته شد که برای تخلیه‌ی ملک باید شرایطی وجود داشته باشد، از جمله وجود قرارداد قانونی اجاره در دو نسخه و… امّا در طرح دعاوی برای پس گرفتن ملک مورد دیگری وجود دارد که در آن هیچ گونه قراردادی وجود ندارد و مالک مدعی است که ملک توسط شخص دوم غصب شده است.
بنابراین اگر شخصی بدون عقد قرارداد اجاره و بی اجازه‌ی مالک، ملکی را تصرف کند، نمی‌توان از طریق مراحل دستور تخلیه‌ی ملک اقدام کرد، بلکه باید اقامه‌ی دعوی با عنوان خلع ید باشد که مراحل و مدارک متفاوتی برای آن نیاز است. به عبارت دیگر تصرف در دعاوی تخلیه‌ی ملک به صورت قانونی انجام و با اذن مالک انجام شده و فقط مهلت آن به پایان رسیده است، امّا در دعاوی خلع ید این تصرف به صورت غیرقانونی انجام گرفته است.
مراحل تخلیه ملک
بهترین گزینه برای گرفتن دستور تخلیه، استفاده از بهترین وکیل تخلیه‌ی ملک است که برای این کار فقط کافی است با پلتفرم حقوقی ترازو تماس بگیرید؛ امّا وکیل تخلیه‌ی ملک یا شخص مالک برای گرفتن دستور تخلیه باید مراحلی را طی کند که در ادامه بیان خواهیم کرد:
- پیش از این گفتیم که مرجع مربوط برای صدور این دستور در مورد قراردادهای اجاره عادی، شورای حل اختلاف مربوط به منطقه‌ای است که ملک در آن قرار دارد، پس اولین مرحله مراجعة وکیل تخلیه‌ی ملک به شورا و طرح دادخواست است.
- دومین مرحله تشکیل پرونده با ارائه‌ی مدارک مورد نیاز است که در بخش بعدی آنها را بیان می‌کنیم؛ وکیل تخلیه در این مرحله فرم دادخواست را تکمیل کرده و مدارک را برای احراز هویت تحویل می‌دهد.
- در مرحله‌ی سوم پرونده تشکیل شده و به شعبه‌ی مشخص شده ارجاع داده می‌شود و در اینجا باید مبلغ رهنی که از مستأجر گرفته شده به حساب دادگستری واریز شود تا پس از کسر اجاره‌های معوق و هزینه‌های دادرسی و اجرای دستور تخلیه، به مستأجر بازگردانده شود.
- مرحله‌ی چهارم صدور دستور تخلیه است که مالک یا وکیل تخلیه‌ی ملک آن را از منشی شعبه گرفته و به قسمت اجرای احکام تحویل می‌دهد، بعد ابلاغیه‌ی اخطار 72 ساعته برای تخلیه‌ی ملک صادر می‌شود که باید به مستأجر تحویل داده شود که اگر مستأجر این کار را انجام نداد شما می‌توانید برای گرفتن حکم اجرایی اقدام کنید و اجرای دستور تخلیه از آن به بعد بر عهده‌ی مأموران اجرایی خواهد بود.
مدارک لازم برای تخلیه ملک
گفتیم که برای مراجعه به شورای حل اختلاف مدارکی نیاز است که عبارتند از: اصل سند مالکیت، اصل قرارداد اجاره و اصل مدارک شناسایی؛ البته اگر این کار توسط وکیل تخلیة ملک انجام می‌شود باید اصل وکالت‌نامه‌ی معتبر نیز به این مدارک اضافه شود.
درخواست تخلیه از دوایر اجرای ثبت
در صورتی که قرارداد اجاره ملک به صورت رسمی با شد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، در صورت وجود شرایط پیش گفته مالک می‌تواند برای درخواست تخلیه ملک به دوایر اجرای ثبت مراجعه کند و از طریق انها نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. بدین منظور کلیه مدارک گفته شده باید به دایره اجرای اداره ثبت ارائه شوند و این اداره نسبت به صدور دستور تخلیه و اجرای آن اقدام خواهد کرد.
وکیل برای تخلیه ملک
همیشه برای انجام کارهای حقوقی بهتر است از وکلای مجرّب استفاده کنید، چرا که با اشراف به قانون و آشنایی کامل با مراحل دعاوی، می‌توانند بهترین نتیجه را برای شما به ارمغان بیاورند، بدون اینکه وقت خود را در دادگاه‌ها تلف کنید؛ پس سعی کنید برای این کار بهترین وکیل تخلیه‌ی ملک را انتخاب کنید.
هزینه وکیل برای تخلیه ملک ؛ حق الوکاله حکم تخلیه
در تنظیم قراردادهای ملکی برای جلوگیری از مشکلات احتمالی بهتر است بصورت اصولی و قانونی اقدام کنید، در غیر اینصورت برای گرفتن حکم تخلیه باید به وکیل تخلیه ملک مراجعه کنید. وکیل با دریافت حق الوکاله حکم تخلیه نسبت به گرفتن حکم تخلیه مستاجر اقدام می کند.
هزینه‌ی وکیل تخلیه‌ی ملک برای گرفتن حکم دستور معمولا به صورت درصدی توافقی با توجه به مبلغ مورد مطالبه است، باید بدانید که در صورت محکوم شدن طرف دوم قرارداد که مستلزم عقد قراردادی اصولی است، می‌توان هزینه‌های دادرسی را از وی مطالبه کرد.
سخن پایانی
امروزه با توجه به ارزش روزافزون املاک، دعاوی ملکی برای گرفتن حکم تخلیه اهمیت بیشتری پیدا کرده‌اند و به همین دلیل بهتر است برای طرح این قبیل دعواها از بهترین وکیل تخلیه‌ی ملک استفاده کنید که برای این کار بهترین گزینه برای شما پلتفرم حقوقی ترازو هستند.
