قوانین انحصار وراثت ملک را بشناسید!

با فوت هر فرد اموال و دارایی‌های او به ورثه می‌رسد اما برای تقسیم ارث به سندی به نام گواهی انحصار وراثت نیاز است. در این مقاله از پلتفرم حقوقی ترازو درباره انحصار وراثت ملک و هرآنچه برای دریافت آن باید بدانید، می‌خوانید.

انحصار وراثت چیست؟

بعد از فوت یک نفر، برای تقسیم اموال و دارایی‌هایش میان ورثه باید ورثه و سهم‌الارث هر کدام توسط مراجع قانونی و قضایی مشخص شود. به فرایندی که برای تعیین سهم‌الارث وراث در این مراجع طی می‌شود، انحصار وراثت می‌گویند. رأی یا حکمی که در نهایت از سوی مراجع ذی‌صلاح صادر می‌شود نیز گواهی انحصار وراثت می‌نامند.

در واقع، برای تقسیم اموال متوفی میان بازماندگان او و به موجب مقررات قانون امور حسبی و ماده ۱ و ۲ قانون تصدیق انحصار وراثت، باید ابتدا نسبت آنها با او به اثبات قانونی برسد. سپس، لازم است که میزان دارایی که هر کدام به ارث خواهند برد تعیین شود. در حال حاضر، گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلافی صادر می‌شود که آخرین محل سکونت فرد متوفی در حوزه قضایی آن واقع شده است.

انواع گواهی انحصار وراثت

ورثه برای تقسیم ارث به گواهی انحصار وراثت نیاز دارند. این گواهی بر اساس میزان ماترک فرد متوفی به دو نوع تقسیم می‌شود:

• گواهی انحصار وراثت محدود: وقتی ارزش دارایی به جا مانده از فرد متوفی کمتر از ۵۰میلیون تومان باشد. صدور این گواهی در مدت زمان نسبتاً کوتاه ۳ تا ۷ روزه انجام می‌شود.
• گواهی انحصار وراثت نامحدود: بر اساس بخشنامه شماره ۳۸۳۸۴ مورخ ۱۳۹۹/۰۷/۰۷ وزارت دادگستری، در صورتی که ارزش اموال و دارایی فرد متوفی بیش از ۵۰ میلیون تومان باشد برای صدور گواهی انحصار وراثت نامحدود به زمانی بسیار بیشتر از صدور گواهی قبلی نیاز است و طبق ماده ۳۶۱ قانون امور حسبی، باید پیش از شروع به رسیدگی به درخواست صدور گواهی انحصار وراثت، این درخواست یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار یا محلی آگهی شود. پس از یک ماه از انتشار این آگهی و در صورت عدم وجود معترض، طبق ماده ۳۶۲ این قانون، فرایند انحصار وراثت شروع می‌شود. صدور گواهی انحصار وراثت محدود ممکن است تا ۴ ماه به طول بینجامد.

چه نیازی به انحصار وراثت وجود دارد؟

صدور انحصار وراثت جزو مقدمات تقسیم ارث است و بدون وجود این گواهی، تقسیم ارث میان ورثه قانونی نخواهد بود. درست است که دارایی‌های متوفی پس از فوت به وراث او می‌رسد اما برای رسیدگی به مشکلات حقوقی پس از تقسیم ارث باید حتما این کار را طبق قانون انجام دهید. بر اساس قوانین کشورمان نیز بدون صدور گواهی انحصار وراثت و مشخص شدن سهم‌الارث هر یک از ورثه، تقسیم ارث معنایی نخواهد داشت.

در واقع، از نظر قانونی، بدون وجود گواهی انحصار وراثت، امکان برداشت وجوه متعلق به فرد متوفی از بانک‌ها و مؤسسات مالی وجود نخواهد داشت، حقوق بازنشستگی او به ورثه پرداخت نخواهد شد و امکان ثبت املاک به جا مانده از او به نام ورثه وجود نخواهد داشت. علاوه‌براین، فروش ملک بدون انحصار وراثت امکان‌پذیر نیست، چون نوعی ملک مشاع محسوب می‌شود و هیچ یک از ورثه نمی‌توانند به‌تنهایی این ملک مشاع را به فروش برسانند.

مراحل انحصار وراثت ملک چیست؟

مطابق با قوانین انحصار وراثت ملک و دارایی، برای اینکه گواهی انحصار وراثت صادر شود، باید پنج مرحله مهم را طی کنید که به این ترتیب هستند:

• صدور گواهی فوت: بعد از فوت یک نفر، علت و تاریخ مرگ او در ثبت احوال به ثبت می‌رسد. دریافت این گواهی برای طی کردن سایر مراحل قانونی دریافت سهم‌الارث ورثه ضروری است.
• مراجعه به شورای حل اختلاف و تکمیل فرم‌های مربوطه: همان‌طور که قبلاً اشاره کردیم، گواهی انحصار وراثت را شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت فرد متوفی صادر می‌کند. بنابراین، باید به عنوان گام بعدی به این شورا مراجعه کرده، فرم‌های مربوطه را تکمیل کنید و مدارک مورد نیاز را ارائه دهید.
• تهیه استشهادیه محلی: یکی از فرم‌هایی که در شورای حل اختلاف به شما تحویل داده می‌شود، فرم استشهادیه محلی است. برای تکمیل این فرم باید همراه با دو نفر شاهد و مدارک هویتی آنها به یک دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و با تکمیل مشخصات فرم و ارائه مدارکی که از شما خواسته می‌شود، یک استشهادیه محلی معتبر و قانونی تهیه کنید.
• تهیه رسید تسلیم اظهارنامه مالیاتی مالیات بر ارث: برای دریافت این رسید باید یکی از ورثه همراه با فهرستی از دارایی‌های فرد متوفی به اداره دارایی مراجعه کند. پس از ارائه اظهارنامه مالیاتی به این اداره، رسید آن باید همراه با مدارک مورد نیاز برای انحصار وراثت به شورای حل اختلاف ارائه شود. باید توجه کنید که در این مرحله نیاز به پرداخت مالیات بر ارث نبوده و صرفا باید اظهارنامه را ارائه دهید.
• مراجعه به شورای حل اختلاف: در نهایت، نماینده یا وکیل قانونی ورثه با در دست داشتن مدارک مورد نیاز انحصار وراثت به شورای حل اختلاف مراجعه می‌کند تا مراحل قانونی کار طی شود.

در صورتی که فردی در خارج از ایران فوت کرده باشد نیز باید ابتدا گواهی فوت او به تأیید سفارت‌خانه یا کنسولگری کشور محل فوت او برسد. پس از ثبت گواهی در سیستم ثبت احوال ایران نیز مراحل انحصار وراثت به همین ترتیبی که توضیح دادیم، طی می‌شود.

مدارک مورد نیاز برای انحصار وراثت ملک چیست؟

زمانی که نماینده یا وکیل ورثه برای بار دوم به شورای حل اختلاف مراجعه می‌کند، باید مدارکی را همراه خود داشته باشد. این مدارک عبارت‌اند از:

• دادخواست انحصار وراثت؛
• مدارک هویتی فرد متوفی؛
• گواهی فوت؛
• مدارک هویتی تمام ورثه به همراه رونوشت برابر اصل شده آنها در دفتر اسناد رسمی؛
• وصیت‌نامه فرد متوفی اگر وصیت‌نامه‌ای وجود داشته باشد؛
• رونوشت سند ازدواج فرد متوفی با همسرش؛
• استشهادیه‌ای که روش صدور آن را توضیح دادیم؛
• رسید تسلیم اظهارنامه مالیاتی مالیات بر ارث که از اداره دارایی تحویل گرفته شده.

علاوه‌براین، باید هزینه دادرسی انحصار وراثت که حدود ۲۰۰هزار تومان است را هم پرداخت کرد.

پس از تحویل مدارک به شورای حل اختلاف، می‌توانید فرایند صدور گواهی انحصار وراثت را از طریق سامانه ثنا دنبال کنید. البته، برای انحصار وراثت می‌توانید به یکی از دفاتر خدمات قضایی نیز مراجعه کنید. پس از تحویل مدارکی که از آنها نام بردیم، به این دفتر، دادخواست به شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی به این دادخواست ارجاع داده می‌شود. فرایند صدور گواهی در این روش نیز از طریق سامانه ثنا قابل پیگیری است. البته، بعد از صدور این گواهی، ورثه می‌توانند نسبت به مفاد آن اعتراض کنند.

نمونه دادخواست انحصار وراثت ملک

برای صدور گواهی انحصار وراثت، باید علاوه بر مدارکی که از آنها نام بردیم، دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت نیز ارائه شود. برای نوشتن این دادخواست باید ابتدا مشخصات خواهان که یکی از ورثه است به همراه، مشخصات خوانده که سایر ورثه هستند، خواسته که تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت است و نام دلایل و مستندات ضمیمه دادخواست شده نوشته شود.

پس از آن باید شرح دادخواست به این ترتیب نوشته شود:

«ریاست محترم شورای حل اختلاف ….

با سلام و احترام

به استحضار می‌رساند که آقا/ خانم …. (مشخصات فردی متوفی نوشته شود) فوت نموده است و ورثه وی عبارت‌اند از:

… (نام تمام ورثه و مشخصات آنها نوشته شود)

بنا به مراتب فوق متوفی ورثه دیگری ندارد و با تقدیم این دادخواست و ضمایم آن، تقاضای صدور گواهی انحصار وراثت اموال و دارایی‌های او مورد استدعا است.»

آیا ملکی که قولنامه‌ای خریداری شده را می‌توان انحصار وراثت کرد؟

گاهی اوقات و بنا به دلایل مختلف مانند ساخت و ساز غیرمجاز در ملک، آن ملک به جای سند رسمی قولنامه دارد. امکان انحصار وراثت ملک قولنامه ای وجود ندارد. بنابراین، وراث یا وکیل قانونی آنها باید به شهرداری مراجعه کنند تا ملک مورد نظر استعلام شود. پس از اینکه خسارات، بدهی‌ها و مبالغ مورد نیاز برای صدور پایان کار ملک پرداخت شد، مراحل قانونی صدور سند رسمی ملک طی می‌شود تا مراحل انحصار وراثت خانه قولنامه‌ای که حالا سند رسمی آن صادر شده، انجام شود.

در موردی نیز که متوفی ملک را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده و هنوز سندی به نامش صادر نشده، وراث باید علیه فروشنده اقدام به اقامه دعوای الزام به تنظیم سندرسمی و تنفیذ قولنامه بدهند و پس از اینکه سند به نام متوفی صادر شد، انحصار وراثت و تقسیم آن انجام گیرد.

انحصار وراثت زمین بدون سند نیز مانند ملک قولنامه‌ای امکان ندارد. برای انحصار وراثت ملک بدون سند هم باید نماینده قانونی وراث یا یکی از آنها به شهرداری محل وقوع ملک مراجعه کرده و مراحل لازم برای پرداخت بدهی‌ها و صدور سند رسمی ملک را طی کند. پس از آن، ملک قابل انتقال خواهد شد.

مالیات بر ارث ملک ورثه‌ای

مالیات بر ارث یکی از هزینه‌هایی است که پس از انحصار وراثت و تحریر ترکه مشخص می‌شود. برای مشخص شدن این مالیات هم همان‌طور که قبلاً توضیح دادیم، باید اظهارنامه مالیاتی به اداره دارایی ارائه شده باشد.

مالیات انحصار وراثت ملک بسته به تجاری یا مسکونی بودن آن، طبقات ارث و سال فوت فرد متوفی متفاوت خواهد بود. مطابق با ماده ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم، اگر فرد پیش از سال ۱۳۹۵ فوت کرده باشد، مالیات انحصار وراثت خانه مسکونی او برای طبقه اول ارث ۷.۵ درصد، طبقه دوم ۱۵ درصد و طبقه سوم ارث ۳۰ درصد است. مالیات انحصار وراثت ملک تجاری یا اداری او برای طبقه اول نیز ۳ درصد، طبقه دوم ۶ درصد و طبقه سوم ۱۲ درصد خواهد بود.

سخن پایانی

بعد از فوت یک فرد برای اینکه ورثه او بتوانند از سهم‌الارث خود استفاده کنند، باید برای صدور گواهی انحصار وراثت او اقدام کرده باشند. در واقع، امکان انتقال یا فروش ملک قبل از انحصار وراثت ملک وجود ندارد یا نمی‌توان از دارایی‌های به جا مانده فرد متوفی به صورت قانونی استفاده کرد. برای صدور این گواهی باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی یا شورای حل اختلاف آخرین سکونتگاه فرد متوفی مراجعه کنید. پیشنهاد می‌دهیم برای نوشتن دادخواست صدور گواهی انحصار وراثت و طی کردن مراحل قانونی مربوط به این گواهی با وکلا و مشاوران حقوقی باتجربه پتلفرم حقوقی ترازو مشورت کنید. به‌هرحال، طی کردن این مراحل قانونی به تجربه و تخصص چنین افرادی نیاز دارد.