هزینه های ملک اجاره ای بر عهده کیست؟

طبق قراردادی که میان مالک و مستأجر تنظیم می‌شود، هر کدام از طرفین موظف هستند به وظایفشان عمل کنند. یکی از مواردی که موجب بروز اختلاف بین طرفین قرارداد اجاره می‌شود، هزینه مربوط به تعمیرات است. تعمیرات ملک گاهی مواقع جزئی و برخی مواقع اساسی هستند. چون این موضوع موجب اختلاف مالک و مستأجر است، قانون‌گذار شرایط خاصی را برای پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان اجاره‌ای در نظر گرفته است. در این مطلب پلتفرم حقوقی ترازو، نکاتی که باید درباره هزینه های ملک اجاره ای بدانید را ارائه کرده‌ایم.

هزینه های ملک اجاره ای بر عهده کیست؟

مسئولیت پرداخت هزینه‌های مصرفی در طول مدت اجاره بر عهده مستأجر خواهد بود. این هزینه‌ها شامل آب، برق، گاز و تلفن مربوط به واحد مذکور می‌شود. علاوه بر این، تأمین هزینه‌های مربوط به تعمیر و سرویس آسانسور به‌صورت جزئی و همچنین مبلغ شارژ ساختمان نیز بر عهده مستأجر خواهد بود.

جبران هرگونه خسارت ناشی از سوء استفاده مستأجر از ملک، مانند سوختن لامپ یا شکستگی شیشه نیز به عهده وی است. همچنین، مسئولیت رفع مشکلات مربوط به فاضلاب پس از چند ماه اقامت فرد و پرداخت عوارض سالیانه پسماند شهرداری نیز بر عهده مستأجر خواهد بود. مگر اینکه ثابت شود بخشی از هزینه‌ها مربوط به زمان قبل از تنظیم اجاره‌نامه یا پس از انقضای مدت اجاره و تخلیه ملک است. در این صورت، مستأجر هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال پرداخت هزینه‌های مصرفی در این دوره نخواهد داشت.

در طرف مقابل، هزینه‌های مربوط به تعمیرات اساسی آسانسور یا دیگر نقاط منزل و همچنین هزینه‌های مرتبط با رفع مشکلات سیستم فاضلاب در زمان ورود مستأجر به محل، همگی به عهده مالک ملک قرار می‌گیرد. علاوه بر این، مسئولیت پرداخت عوارض نوسازی شهرداری نیز بر عهده صاحب‌خانه خواهد بود.  به طور کلی، طبق قانون مدنی، مسئولیت انجام تعمیرات و کلیه هزینه های ملک اجاره ای به عهده مالک آن است، مگر اینکه خلاف این امر در قرارداد مشخص شده باشد یا عرف خلاف آن باشد.

انواع هزینه های ملک اجاره ای

هزینه های ملک اجاره ای به دو دسته هزینه‌های اساسی و غیراساسی تقسیم می‌شوند. طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، کلیه هزینه‌های عمده و اساسی خانه که برای امکان انتفاع از آن لازم محسوب می‌شود، بر عهده موجر است. اما هزینه‌های جزئی و اقلام مصرفی مانند تعمیرات جزئی کولر و پرداخت هزینه قبوض بر عهده مستأجر خواهد بود؛ مگر اینکه شرایط پرداخت هزینه‌های اساسی و جزئی ملک اجاره‌ای، به صورت دیگری در قرارداد شرط شده باشد یا عرف رایج در محل وقوع ملک به این شکل باشد.

به طور کلی، شرایط پرداخت انواع هزینه‌های مربوط به ملک اجاره‌ای به صورت زیر است.

۱. هزینه‌های مربوط به مستأجر

بر اساس مفاد ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، پرداخت هزینه‌های زیر بر عهده مستأجر خواهد بود:

• هزینه‌های آب، برق، گاز و تلفن مربوط به هر واحد
• تمامی هزینه‌های جزئی به وجود آمده پس از اقامت مستأجر و هزینه‌های جاری ساختمان مانند چکه کردن شیر  آب، هزینه سرویس آسانسور و هزینه شارژ ساختمان
• خسارت‌هایی که توسط مستأجر به موقع سکونت در ملک به وجود آمده

۲. هزینه‌های مربوط به موجر

مطابق با ماده ۴۸۶ قانون مدنی و ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، موجر موظف است هزینه‌هایی که در ادامه ارائه شده را در طول مدت سکونت مستأجر پرداخت کند:

• تمامی هزینه‌های کلی و تعمیرات اساسی مانند هزینه موتورخانه، عایق‌بندی پشت‌بام، رفع مشکل فاضلاب در بدو ورود مستأجر به ملک و هزینه عوارض نوسازی شهرداری
• هزینه تعمیرات ترکیدگی لوله یا مشکلاتی که جزء تعمیرات اساسی محسوب می‌شوند.

پرداخت نکردن هزینه‌ها توسط موجر

گاهی ممکن است بین مالک و مستأجر در خصوص هزینه‌های مرتبط با ساختمان اختلافات جدی رخ دهد. چنانچه مالک به هر دلیلی از پرداخت هزینه‌هایی که طبق قوانین بر عهده اوست، اجتناب کند، بر اساس ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، مستأجر می‌تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف درخواست تأمین دلیل ارائه کرده و نسبت به شکایت از مالک اقدام کند.

اگر پس از این مراحل نیز مالک اقدامی انجام ندهد، مستأجر مجاز است شخصاً برای انجام تعمیرات مورد نیاز اقدام کرده و هزینه‌های مربوطه را تا حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها از آن کسر کند. توجه داشته باشید که برای طی کردن این فرآیند، مستأجر موظف است فاکتورها و مدارک کتبی مربوط به هزینه‌های انجام‌شده را ارائه کند.

علاوه بر این، شرایط در مواقعی که مالک به هر دلیلی در دسترس نیست یا قادر به پرداخت هزینه‌ها نیست، مستأجر می‌تواند با هماهنگی و توافق قبلی با صاحب‌خانه، هزینه‌هایی را که بر عهده مالک است پرداخت کرده و آن را از اولین اجاره‌بهای خود کسر کند.

تعمیرات لازم جهت انتفاع از ملک اجاره‌ای

طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی، تعمیرات و کلیه هزینه‌هایی که برای بهره‌برداری از عین مستاجره ضروری است، بر عهده مالک خواهد بود، مگر آنکه توافق دیگری صورت گرفته باشد یا عرف، خلاف این موضوع را ایجاب کند. همچنین، تأمین آلات و تجهیزات لازم جهت امکان انتفاع از عین مستاجره نیز به عهده مالک خواهد بود.

در واقع، این ماده مسئولیت هزینه‌های مربوط به تعمیرات و نگهداری را در طول مدت اجاره بر عهده مالک می‌داند، مشروط بر اینکه این خدمات برای بهره‌برداری از ملک ضروری باشند.

به عنوان مثال، برای استفاده از شیر آب، وجود تجهیزات سالم و بدون نقص ملک الزامی است یا در مورد آسانسور، نیاز است که هرگونه خرابی و نقص آن قبل اجاره ملک برطرف شود. این هزینه‌ها که لازمه‌ امکان استفاده از دارایی هستند، معمولاً به عهده مالک قرار دارند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره خلاف این امر توافق شده باشد و مستأجر بپذیرد که مسئولیت هزینۀ مذکور با وی خواهد بود. همچنین اگر عرف محل اجرای قرارداد ایجاب کند که چنین هزینه‌هایی بر عهده مستأجر باشد، آنگاه مستأجر ملزم به پرداخت هزینه آن‌ها خواهد بود.

توجه به این نکته ضروری است که مطابق با ماده ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶، هزینه‌های مربوط به بهبود و بهره‌برداری مناسب از ملک بر عهده مستأجر خواهد بود. به عنوان مثال، در صورتی که ساختمان دارای کولر آبی باشد و مستأجر تصمیم بگیرد برای آسایش بیشتر از کولر گازی استفاده کند، هزینه نصب آن بر عهده مستأجر خواهد بود. همچنین، هرگونه هزینه مرتبط با ارتقاء کیفیت استفاده از ملک، نظیر تعویض لامپ‌ها یا افزودن لامپ‌های جدید نیز باید توسط مستأجر تأمین شود.

اختلاف در مسئول پرداخت هزینه‌ها

طبق ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، رسیدگی به اختلافات بین موجر و مستاجری که مربوط به تعمیرات است، بر عهده دادگاه خواهد بود. در صورتی که موجر نتواند تعمیرات کلی را که مورد حکم دادگاه قرار گرفته است را در مهلت معین از سوی دادگاه انجام دهد، مستأجر این حق را دارد تا برای فسخ قرارداد به دادگاه مراجعه کند. همچنین مستأجر می‌تواند این موضوع را از دادگاه درخواست کند که اجازه انجام تعمیرات مذکور تحت نظارت دایره اجرا صادر شود؛ سپس هزینه‌های ناشی از آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره‌بها به حساب موجر منظور کند.

طبق ماده ۲۲ این قانون، در صورتی که مستأجر از انجام تعمیرات ضروری توسط مالک ممانعت کند، دادگاه می‌تواند مستأجر را به رفع این ممانعت ملزم و مدت معقولی برای انجام تعمیرات تعیین کند. چنانچه ممانعت ادامه داشته باشد، دادگاه قادر است حکم تخلیه موقت ملک برای مدت مشخصی را صادر کند. در این شرایط، مستأجر مسئول خسارات ناشی از انجام نشدن تعمیرات خواهد بود.

همچنین بر اساس ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، در صورتی که موجر از مستأجر مبلغی به عنوان ودیعه، تضمین قرض‌الحسنه یا رهن دریافت کرده باشد، تخلیه و تسلیم مورد اجاره به موجر مشروط به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرای احکام است.

اگر موجر ادعای ورود خسارت به ملک مستاجره از سوی مستأجر را دارد و یا در خصوص عدم پرداخت اجاره‌بها و بدهی‌های مربوط به قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی اظهارنظر می‌کند، بنابراین شرایط می‌تواند درخواست جبران خسارات وارده یا دریافت مطالبات مذکور را از محل وجوه یاد شده داشته باشد.

نهاد رسیدگی به شکایات موجر و مستأجر

طبق ماده ۲۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، رسیدگی به تمامی دعاوی مرتبط با این قانون در دادگاه حقوقی شهرستان انجام می‌شود و در مناطقی که دادگاه شهرستان وجود ندارد، این مسئولیت بر عهده دادگاه بخش مستقل خواهد بود. لازم به ذکر است که دعاوی مربوط به دولت تنها در دادگاه شهرستان مورد بررسی قرار خواهند گرفت. احکام صادره از سوی دادگاه همواره به‌عنوان احکام حضوری تلقی می‌شوند، مگر آنکه شرایط دیگری مشخص شده باشد.

نکته‌ای که باید درباره نهاد رسیدگی به شکایات موجر و مستاجر به آن توجه داشته باشید این است که اگر اختلاف ایجاد شده میان آنها درباره مبلغی کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد، به موجب ماده ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب سال ۱۳۹۴ به این شورا ارجاع داده می‌شود.

مسئولیت مشترک موجر و مستأجر در برابر مدیر ساختمان

طبق تبصره ماده ۲۳ آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، اگر طبق اجاره‌نامه یا قرارداد خصوصی، پرداخت هزینه‌های مشترک بر عهده مالک باشد و مالک از انجام این پرداخت‌ها خودداری کند، مستأجر می‌تواند مبلغ مربوط به این هزینه‌ها را از محل مال اجاره‌ای تأمین کند.

در صورتی که یکی از واحدهای یک آپارتمان اجاره‌ای هزینه‌های مشترکی را که باید پرداخت گردد، نپردازد، مسئولیت مالک و مستأجر به صورت تضامنی است؛ یعنی در صورتی که مالک اقدام به پرداخت نکرده باشد، مدیر ساختمان می‌تواند با مراجعه به مستأجر مبلغ مذکور را درخواست کند. همچنین اگر مستأجر نیز از پرداخت خودداری کند، مدیر ساختمان می‌تواند برای دریافت هزینه‌های مشخص شده به مالک مراجعه کند تا مبالغ مورد نظر را وصول کرده و تسویه کند.

سخن پایانی

سهم مالک و مستأجر در قرارداد خرید و فروش یا رهن مسکن مشخص است. یکی از موضوعاتی که در قانون تملک آپارتمان‌ها به آن اشاره شده، هزینه تعمیرات است. طبق قانون، مستأجر موظف است هزینه‌های مربوط به شارژ ساختمان و هزینه‌های شخصی سازی شده مانند خرید کولر گازی را بپردازد؛ اما در صورتی که ساختمان نیاز به تعمیرات اساسی مانند هزینه‌های عمرانی داشته باشد، لازم است مالک هزینه آن‌ها را بپردازد.

در صورتی که جهت تنظیم قراردادهای خرید و فروش ملک نیاز به کمک دارید، پیشنهاد می‌کنیم از تیم متخصص ترازو کمک بگیرید. وکلای پایه یک دادگستری پلتفرم حقوقی ترازو کمکتان می‌کنند تا قراردادهای املاک را بدون مشکل تنظیم کنید.

سؤالات متداول