تخلیه مستاجر ؛ شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه

تخلیه مستاجر ؛ شرایط و نحوه اجرای حکم تخلیه

آذر 1, 1399
  /  
منتشر شده در اراضی و املاک
،
مقالات
،
مشاوره حقوقی با وکیل

در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه‌ی املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مراجع قانونی از طریق گرفتن حکم تخلیه نسبت به تخلیه مستاجر اقدام خواهند کرد؛ در این مقاله با ما همراه باشید تا با جوانب و شرایط مختلف تخلیه، نحوه گرفتن حکم تخلیه و نحوه اجرای آن را بررسی کنیم.

حکم تخلیه مستاجر چیست؟

قانون روابط بین موجر و مستاجر که در سال ۷۶ تنظیم شده است، شرایطی را برای عقد قرارداد اجاره تعریف کرده است که طبق آن باید قرارداد دارای مدت باشد، در دو نسخه تنظیم شده باشد، دارای امضای طرفین باشد و دو شاهد آن را امضاء کرده باشند؛ اگر برای تخلیه‌ی ملک بین موجر و مستأجر دعوایی پیش بیاید و شرایط فوق در تنظیم قرارداد رعایت نشده باشند، صاحب ملک باید از طریق دادرسی و گرفتن حکم تخلیه مستأجر برای تخلیه ملکش اقدام کند.

برای این کار در قانون شرایطی ذکر شده است که با وجود آنها گرفتن حکم مقدور خواهد بود، این شرایط را در قسمت بعد بخوانید:

شرایط گرفتن حکم تخلیه

  • با توجه به اینکه قرارداد اجاره دارای مدت زمانی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشدن آن، ملک توسط مستأجر تخلیه نشود، موجر می‌تواند تقاضای حکم تخلیه مستاجر را داشته باشد.
  • از نظر حقوقی اگر مستأجر سه ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.
  • اگر در قرارداد اجاره، قید شده باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.
  • اگر شرایطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخلف کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.
  • و در نهایت اگر مستأجر از ملک استفاده‌ی نامشروع کرده باشد، طبق قانون امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.

نحوه‌ی گرفتن و اجرای حکم تخلیه مستاجر

در صورت وجود شرایطی که در بالا ذکر شد، موجر می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و تقاضای دستور تخلیه را داشته باشد. پس از صدور حکم بیست روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد  و پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند و پس از صدور آن ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود. در صورت نبود اعتراض، تخلیه ملک توسط مأموران اجرایی یا کلانتری محل اجرایی خواهد شد.

اگر حکم قطعی شود باید طی ۲۴ ساعت به مستأجر ابلاغ شود و پس از آن ۷۲ ساعت برای تخلیه فرصت خواهد بود، گفتنی است که برای این کار باید مبلغ ودیعه به مستأجر داده شده باشد و طبق حکم تخلیه حق اعتراض ندارد.

در قراردادهای اجاره مخصوصا در حوزه‌ی املاک و اراضی ممکن است پیش یا پس از اتمام قرارداد بین طرفین اختلاف پیش بیاید که در این صورت مراجع قانونی برای از طریق گرفتن حکم تخلیه نسبت به تخلیه مستأجر اقدام خواهند کرد.

توقف حکم تخلیه مستاجر

در قانون شرایطی نیز تعریف شده است که با وجود آنها مستأجر می‌تواند مانع از اجرای حکم تخلیه شود:

  • اگر مستأجر ادعا کند که اجاره‌نامه را تمدید کرده است.
  • مستأجر مدعی شود که اسناد ارائه شده برای گرفتن حکم تخلیه توسط صاحب ملک جعلی است. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص و نحوه تشخیص سند مجعول، به مقاله جعل اسناد مراجعه کنید.
  • مستأجر عنوان کند که فرصت سه روزه برای تخلیه مانع می‌شود که بتواند اقدامی برای توقف حکم داشته باشد.
  • و در نهایت اگر مستأجر درخواست دادرسی فوری داشته باشد، بدون نیاز به دادخواست به ادعایش توسط دادگاه رسیدگی می‌شود.

تخلیه با قرارداد عادی

طبق قانون اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد، یعنی به صورت دستی و خارج از دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، موجر می‌تواند برای تخلیه، دستور فوری از مراجع قضایی بگیرد. باید بدانید که در قرارداد عادی فرقی نمی‌کند که در دفاتر املاک تنظیم شده باشد یا در برگه‌ی معمولی؛ دستور تخلیه در این موارد معمولا قابل اعتراض نیست.

نکته‌ی مهم در این رابطه این است که قرارداد مورد نظر باید شرایط قانونی برای قابل استناد بودن را داشته باشد تا توسط مقام قضایی بررسی شود، یعنی دارای امضاء و مشخصات کامل طرفین بوده و در دو برگه تنظیم شده باشد و دو شاهد هم آن را امضاء کرده باشند.

تخلیه با قرارداد رسمی

در صورتی که قرارداد در دفاتر اسناد رسمی منعقد شده باشد، باید از طریق گرفتن حکم تخلیه اقدام کرد که نسبت به نوع قبل بیشتر طول می‌کشد، در این نوع مستأجر پس از صدور حکم، حق دارد که تقاضای تجدید نظر داشته باشد.

اگر حکم تخلیه مستأجر صادر شود، موجر باید از دفترخانه‌ی مربوطه حکم اجراییه بگیرد که مستأجر مهلتی ده روزه برای اعتراض به اجراییه پیدا خواهد کرد. اگر مستأجر بدهی داشته باشد یا خسارتی را وارد کرده باشد، موجر نمی‌تواند آن را از مبلغ ودیعه کم کند و باید آن را از دایره اجرایی طلب کند، البته ودیعه باید پیش از اجرای حکم به مستأجر بازگردانده شود.

مراجع رسیدگی به تخلیه مستاجر

باید بدانید که اگر مورد اجاره، مسکونی باشد برای حکم تخلیه باید به شورای حل اختلاف مراجعه کرد و اگر حکم تخلیه باعث ضرر و زیان مستأجر شود، می‌تواند تقاضای تأخیر در حکم را داشته باشد. امّا اگر ملک تجاری محسوب شود، باید برای حکم تخلیه به دادگاه مراجعه کرد.

تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

پیش از این اشاره شد که اگر رابطه‌ی بین موجر و مستأجر طبق شرایط قانون مصوب سال ۷۶ باشد، می‌توان از طریق گرفتن دستور تخلیه اقدام کرد، این شرایط عبارتند از اینکه: قرارداد مدت داشته باشد، در دو نسخه تنظیم و هر دو به امضای طرفین رسیده باشد، دو شاهد آنها را امضاء کرده باشند و مدت قرارداد تمام شده باشد.

امّا اگر به هر دلیلی نتوان رابطه‌ی بین موجر و مستأجر را طبق قانونی که ذکر شد، تعریف کرد، موجر باید از طریق حکم تخلیه اقدام کند. دیگر تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه این است که اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر می‌دهد.

اعتراض به دستور تخلیه

از آنجا که شرایط قانونی برای صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی کاملا بررسی می‌شود، پس از صدور این دستور نیازی به اجراییه نیست و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا خواهد شد و مستأجر سه روز پس از ابلاغ باید ملک را تخلیه کند و حق اعتراض و تجدید نظر نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، شورای حل اختلاف ممکن است زمان بیشتری به مستأجر مهلت بدهد.

دادخواست تخلیه شورای حل اختلاف

برای تنظیم دادخواست و ارائه‌ی آن به شورای حل اختلاف، وجود اصل سند مالکیت، قرارداد اجاره و اظهارنامه و کپی آنها لازم است؛ سپس در شرح دادخواست با خطاب به ریاست محترم شورای حل اختلاف مشخصات خواهان و ملک مورد نظر نوشته شده و شرایط قانونی که طبق آن درخواست حکم تخلیه را دارد، نوشته می‌شود. به عنوان مثال به علت اتمام مدت قرارداد، بعد از آن باید صدور حکم یا دستور تخلیه با توجه به شرایط و با احتساب خسارت قانونی از شورا تقاضا شود.

صدور حکم تخلیه توسط ثبت اسناد و املاک

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های گرفتن حکم تخلیه مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک است که اگر این حکم صادر شود، پس از ۴۸ ساعت باید به مستأجر ابلاغ شده و او تنها ۷۲ ساعت برای تخلیه مهلت خواهد داشت. گفتنی است که موجر باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر بدهد و رسید پرداخت آن را به دایره‌ی اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.

گفتنی است که اگر خسارتی توسط مستأجر به ملک وارد شده باشد، موجر باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام کند.

دادخواست دستور تخلیه فوری

همان‌طور که در بخش‌های قبل اشاره شد اگر شرایط لازم برای ارائه‌ی دادخواست دستور تخلیه وجود داشت، طبق شرایط ذکر شده می‌توان به مراجع قانونی یعنی شورای حل اختلاف، دادگاه یا اداره‌ی ثبت مراجعه کرده و با وجود اصل و کپی اسناد مالکیت و اجاره نامه، شرح دادخواست برای صدور دستور تخلیه فوری را از مرجع تقاضا کرد. در شرح دادخواست باید جبران خسارت قانونی و درخواست دستور تخلیه و علت آن به صورت روشن بیان شود.

تخلیه در شرایط کرونا

با توجه به شرایط خاص از آغاز شیوع کرونا دولت تصمیم گرفت که تمام قراردادهای اجاره که در این تاریخ به پایان می‌رسند، به صورت خودکار تمدید شده و افزایش اجاره‌بها تنها تا سقف مصوّب مقدور است؛ اعتبار این قانون تا سه ماه پس از عادی اعلام شدن شرایط کشور توسط وزرات بهداشت است.

البته طبق این مصوبه سه شرط برای تمدید اجاره وجود دارد که در صورت وجود نداشتن آنها می‌توان حکم تخلیه مستأجر را گرفت، این شرایط عبارتند از:

  • اگر مستأجر به تعهدات خود عمل کرده باشد، قرارداد می‌تواند تمدید شود.
  • اگر موجر قصد فروش نداشه باشد، قراداد تمدید می‌شود که در این صورت باید قرارداد فروش رسمی ارائه شود و مستأجر باید دو ماهه ملک را تخلیه کند.
  • مستأجر اگر سقف مبلغ افزایشی تعیین شده را قبول نکند، می‌توان حکم تخلیه مستأجر را گرفت.

سوالات متداول

۱. حکم تخلیه مستاجر چقدر طول میکشد؟

در صورت وجود شرایط، ظرف مدت یک هفته می‌توان حکم تخلیه گرفت.

۲. بعد از گرفتن حکم تخلیه چه باید کرد؟

پس از صدور حکم، ۲۰ روز زمان برای اعتراض مستاجر وجود دارد. پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، موجر تقاضای صادر شدن اجراییه می‌کند و پس از صدور آن، ده روز مهلت اعتراض به مستأجر داده می‌شود.

۳. تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در چیست؟

اجرای دستور تخلیه فوری است و نیاز به صدور اجراییه ندارد، امّا حکم تخلیه پس از صادر شدن نیاز به صدور اجراییه دارد و زمان زیادی برای اعتراض به مستأجر می‌دهد.

۴. در دوران کرونا تا چه مدت نمی توان تخلیه مستاجر را گرفت؟

با توجه به همه گیری کرونا تا ۳ ماه پس از عادی شدن شرایط نمی‌توان مستاجر را بیرون کرد.

۳.۴/۵ - (۸ امتیاز)

دیدگاه شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

۷۵ دیدگاه ثبت شده
محمد شهریور 8, 1400
پاسخ

سلام من به تازگی عقد کردم و خانواده قبلا یه واحد خریداری کرده بودن برای آینده ی من که داده بودن مستاجر. از مدت قرار داد ۱ ماه میگذره و ما میخوایم بریم تو اون خونه بشینیم و زنگیمونو شروع کنیم ولی مستاجر تخلیه نمیکنه. رفتیم شورای حل اختلاف و شکایت کردیم.میخواستم ببینم ممکنه بهمون حکم تخلیه ندن؟

پاسخ

سلام محمد عزیز
اگر تنها همین خونه رو داشته باشید حتما دستور تخلیه به نفعتون صادر میشه
موفق باشید

مهدی تیر 7, 1401
پاسخ

سلام و خسته نباشید
من قرارداد اجاره ملکی رو با مالک به مدت یکسال دیگر از تاریخ ۱۵ اردبیهشت سال ۱۴۰۱ تا تاریخ ۱۵ اردبیهشت سال ۱۴۰۲ تمدید کردم . دو تا شاهد هم رو قولنامه امضاء کردن . آیا میتونه حکم تخلیه رو بگیره در صورتی که من قرارداد جدید به مدت یکسال رو تازه نوشتیم . ممنون میشم راهنمایی کنید .

کارشناس حقوقی ترازو تیر 8, 1401
پاسخ

سلام و وقت بخیر مهدی عزیز
باید قرارداد شما بررسی بشه. اصولا چنین حقی نداره مگه اینکه تو قرارداد توافقی در این مورد انجام داده باشید.

مسعود شهریور 1, 1400
پاسخ

سلام وقت بخیر من مغازه تجهیزات پزشکی دارم موجر با اینکه اعلام شفاهی کرده بود برای تمدید اجاره اما ۱۵ روز مانده به تمدید قرارداد برایم اظهارنامه الکترونیکی تخلیه فرستاد و خیلی زود دستور تخلیه گرفت امامن تقاضای مهلت دو ماهه برای تخلیه دارم پکار باید انجام دهم؟؟

کارشناس حقوقی ترازو شهریور 28, 1400
پاسخ

سلام مسعودعزیز
با توجه به اینکه تمدید قرارداد شفاهی بوده باید راهی برای اثبات پیدا کنید که البته سخت هست.

کمال مرداد 18, 1400
پاسخ

سلام ،من ومادرم ۸سال دراپارتمانی مستاجر هستیم مادرمن ۸۱سالش صابخونه گفته بلند شید توی این کرونا گفتم ۵م میدم ۲۰۰روی اجاره ات فقط همین یکسال قبول نمیکنه میگه خودم میخوام بنشینم ،ابا برای نشستن خود باید مدرک نشون بده چون الان من نمیتونم بلند شم میتونه حکم تخلیه بگیره

کارشناس حقوقی ترازو مرداد 20, 1400
پاسخ

سلام کمال عزیز؛
با توجه به شرایط کرونا و مصوبه ستاد کرونا اصولا امکان تخلیه ملک وجود نداره و شورا این حکم رو صادر نمی‌کنه. البته در مواردی مثل نیاز مالک، ایشون میتونه حکم تخلیه رو بگیره. البته خود ایشون باید مستاجر باشه و ملک دیگه‌ای نداشته باشه

hamid مرداد 17, 1400
پاسخ

سلام.
ملک خودم را اجاره دادم و الان مدت زمان اجاره منقضی شده و خودم قصد سکونت در آن را دارم ولی هنوز مستاجر قصد تخلیه ندارد. ضمن اینکه هیچکدام از اجاره بها این مدت یک ساله را هم پرداخت نکرده.
قرارداد هم در بنگاه مسکن منعقد شده.
تکلیف چیست؟

پاسخ

سلام حمید عزیز
شما میتونید با در دست داشتن اجاره نامه به شورای حل اختلاف مراجعه و دستور تخلیه فوری بگیرید
موفق باشید

شهره یوسفی مرداد 13, 1400
پاسخ

سلام خواهر من از مستاجرش خواسته که بلند بشه ولی مستاجر میگه خونه پیدا نمیشه معلومه که از قانون کرونا میخواد استفاده کنه در صورتی که مدیران در آن مجتمع از ایشان راضی نیستند آیا میشود به وسیله یک استشهاد این خانم را جواب کرد؟

پاسخ

سلام شهره عزیز
استشهاد در مواردی کمک کننده است که مثلا مستاجر در محل اجاره محل فساد دایر کرده باشه ولی اینکه فقط ناراضی هستن دلیل نمیتونه باشه.
ضمنا اگه خواهرتون همین یه باب منزل رو داشته باشه با اثبات اینکه برای خودش لازم داره میتونه مستاجر رو بلند کنه
موفق باشین

هدی مرداد 1, 1400
پاسخ

سلام وقت بخیر
دستور تخلیه گرفتم از شورای حل اختلاف
اما با وجود ابلاغ و اخطار مامور کلانتری، مستاجر ممانعت کرد و حتی بعد از فک و تعویض قفل از تخلیه و انتقال اثاث خودداری می کنه. راه حل چیه؟؟

پاسخ

سللام هدی عزیز
شما میتونی اونها رو به امین اموال تحویل بدید
موفق باشید

م تیر 27, 1400
پاسخ

سلام من اسفند ۹۹ مهلت اجاره م تموم شد و مالک درخواست مبلغ زیادی کرد بنا شد تا خرداد ۱۴۰۰ چنانچه مبلغ درخواستی تهیه نشد من تخلیه کنم و تا اون مدت ۲۵ درصد اضافه کنم به رهن خونه.
این مهلت تمام شد و من نتوانستم مبلغ را تهیه کنم و شرایط کرونا هم بدتر شده به مالک گفتم از قانون ستاد مقابله با کرونا من استفاده می کنم و با همین ۲۵ درصد اضافه تر تا پایان اسفند ۱۴۰۰ می شینم ابتدا پذیرفت و الان بعد ۱ ماه می گه باید بلند شی و حکم تخلیه میگیرم و اصلا خودم میخوام بشینم.
در ضمن ایشون وکالت نامه دارن و مالک نیستن.
آیا می تونن دستور تخلیه بگیرن و اگر بلی چقدر مهلت دارم من ؟

کارشناس حقوقی ترازو تیر 28, 1400
پاسخ

سلام دوست عزیز اگر توافق شما کتبی بوده و یا قابل اثبات باشد امکان عدم تخلیه وجود ندارد.

علی خرداد 8, 1400
پاسخ

سلام فرهنگی بازنشسته هستم واحد قبلی را فروختیم واحد دیگری خریدیم بعلت اینکه ۶ ماه از قرار دادمستاجر این واحد باقیمانده بود مجبور شدیم یک واحد اجاره کنیم در پایان مهلت قانونی واحد تازه خریداری شده به یک نفر دیگری با۱۸ ماه قرارداد بستیم که باواحد اجاره ای خودمان جوردربیایدحالا مستاجره میگوید شما باید تمدید کنید .درحالیکه ۱۸ماه قراداد تا پایان خرداد تمام میشود ماخودمان می خواهیم بیاییم در واحد خودمان بشینیم .

کارشناس حقوقی ترازو خرداد 12, 1400
پاسخ

سلام علی عزیز
با توجه به پایان قرارداد و نیاز شخصی به ملک مصوبه ستاد کرونا شامل این موضوع نشده و شما میتوانید دستور تخلیه ملک را دریافت کنید.

کارشناس حقوقی ترازو خرداد 15, 1400
پاسخ

سلام علی عزیز
انتقال رسمی ملک از جمله مواردی است که امکان صدور دستور تخلیه ملک وجود داره.

مجتبی خرداد 2, 1400
پاسخ

سلام خسته نباشید من مستأجرم و قرادادم تمام شده زبونی گفت تمدید میکنم الان برای اینکه ملکش بیشتر ازقیمت مصوب کرایه بده میگه خودم میام تخلیه کن شورأی حل اختلاف رفته شکایت کرده فردا باید برم توان اسباب کشی ندارم خواهشأ کمکم کنید چیکارکنم؟؟

کارشناس حقوقی ترازو خرداد 15, 1400
پاسخ

سلام مجتبی عزیز.
اصولا امکان تخلیه ملک در شرایط کرونا وجود ندارد و اینکه بخواهد مبلغی اضافه بر مصوبه ستاد کرونا بر شما تحمیل کنه صحیح نیست.

هاتف اردیبهشت 1, 1400
پاسخ

سلام علیکم من مستاجرم و خونه خودم اجاره دادم مهتلش هنوز تموم نشده ولی من میخوام خودم برم بشینیم میتونم قراردادش فسخ کنم خودش میگه تا ۶ ماه دیگه نمیتونم بلند شم

کارشناس حقوقی ترازو اردیبهشت 5, 1400
پاسخ

سلام هاتف عزیز. اگر هنوز مهلت تمام نشده امکان تخلیه ملک وجود نداره.

علی مرداد 10, 1400
پاسخ

سلام.مستاجرم ده ساله تو منزل من نشسته وسه ماهه که قراردادش تموم شده و خودم هم میخوام بیام تو منزلم بنشینم و با اینکه از طریق شورای حل اختلاف بهش مهلت یک ماهه دادند ولی باز هم تخلیه نکردند و حالا از طریق دادگاه درخواست اجراییه کردم لطفاً راهنماییم کنید که آیا ماموران کلانتری میتونن منزل رو تخلیه کنند.ضمنا بیش از یک ماه هم است که کل پول ودیعه ایشان را بنا به دستور قاضی به حساب دادگستری واریز کردم

پاسخ

سلام علی عزیز
بله با حضور مامور حکم تخلیه اجرا میشه
موفق باشید

فاطمه اسفند 22, 1400
پاسخ

سلام مستاجر بنده اعلام کردن یعنی پیام دادن ک من میخام تخلبه کنم اجاره بدید بره مغازه رو اما ایشون تا پایان خرداد ۱۴۰۱ مهلت دارن من حساب کردم روی حرف ایشون و اجاره دادم الان میگه من نمیتونم بلند شم یا میگه انقد کرایه رو از روی رهن بردار تا تموم بشه رهنش تا دو ماهه فقط چکار کنم

کارشناس حقوقی ترازو اسفند 22, 1400
پاسخ

سلام وقت بخیر فاطمه عزیز
اگه ثابت کنید قرارداد اجاره با توافق طرفین اقاله( منحل ) شده میتونید با طرح دعوا تقاضای تخلیه کنید. با توجه به فرمایشات شما اقاله صورت گرفته اما باید با اسناد و مدارک دادگاه ثابت بشه.
موفق باشید.

پشتیبانی