راهنمای جامع و کاربردی نحوه تنظیم قرارداد اجاره 

مالک و مستاجر با تنظیم قرارداد اجاره از حقوق قانونی خودشان مطلع شده و در صورت بروز اختلاف می‌توانند مشکلات و چالش‌های مطرح شده را حل کنند. در این قرارداد تمام شرایطی که مربوط به ملک و سلامتی آن است، نحوه پرداخت اجاره، مدت اجاره ملک و حتی مواردی مانند حق فسخ قرارداد توسط طرفین معامله یا شرایط پرداخت هزینه‌های ملک ذکر می‌شود. 

قرارداد اجاره چیست؟ 

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی، «اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می‏‌شود، اجاره‌دهنده‏ را موجر و اجاره‌کننده را مستاجر و مورد اجاره را عین مستاجره گویند.» در واقع، قرارداد اجاره ملک شامل یک برگه اجاره یا اجاره‌نامه‌ای که موجر و مستاجر آن را تحت نظر مراجع ذیصلاح تکمیل می‌کنند و اطلاعاتی مانند شروط و تعهدات طرفین در آن درج می‌شود. بر اساس این قرارداد، مستاجر در ازای پرداخت مبلغ مشخصی امکان سکونت در مکان مورد نظر را خواهد داشت. 

یک قرارداد اجاره از چه بخش‌هایی تشکیل شده است؟ 

به طور کلی می‌توان گفت که یک قرارداد اجاره از ۴ بخش تشکیل شده است. این بخش‌ها به طور مختصر بدین شرحند:  

1. طرفین قرارداد: در این بخش طرفین قرارداد باید مشخص شوند. ابتدا مشخصات موجر و سپس مشخصات مستاجر باید در این بخش به طور کامل با ذکر نام، نام خانوداگی، کد ملی، شماره تماس و … ذکر گردد. ذکر شماره تماس از آن جهت اهمیت دارد که بعدا پیام‌های ارسالی به این شماره می‌تواند ملاک عمل در تمدید یا فسخ قرارداد واقع شود؛ گرچه همیشه ارائه اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات قضایی راه بهتری است.  

2. مورد اجاره: در این بخش باید مشخصات عین مستاجره به طور دقیق ذکر شود. پلاک ثبتی، آدرس، متراژ، امکانات دایر و غیر دایر در آن و به طور کلی استفاده‌ای که از ملک مورد نظر انجام می‌شود، باید در این بخش ذکر شود تا بعدا محلی برای اختلاف وجود نداشته باشد. 

3. اجاره‌بها و نحوه پرداخت آن: در این بخش مبلغ ودیعه و اجاره ماهانه باید به صورت جداگانه مشخص شود. نحوه پرداخت (نقدی یا واریز به حساب) نیز باید بطور دقیق مشخص گردد. همچنین بهتر است تاریخ اولین پرداخت بطور دقیق در قرارداد ذکر شود.

4. شرایط قرارداد: در این بخش طرفین اگر شرط و شروطی را مدنظر دارند باید آن را ذکر کنند. به عنوان مثال، آیا مستاجر حق اجاره دادن ملک را دارد یا فقط خودش شخصا حق استفاده دارد. همچنین اگر حق فسخی برای یکی از طرفین در نظر گرفته شده است باید در این بخش بیان شود.  

تنظیم قرارداد اجاره نامه 

برای تنظیم اجاره‌نامه لازم است که شرایط اجاره ملک بین مالک و مستاجر تعیین شده و سپس این سند بین طرفین معامله منعقد شود. با توجه به اینکه تنظیم این قرارداد برای موجر و مستاجر اهمیت زیادی دارد، لازم است که حتماً این سند با کمک یک وکیل متخصص در زمینه امور قراردادها آماده شود، تا مفاد اجاره نامه به درستی تنظیم شده و از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. 

از جمله مواردی که باید در قرارداد اجاره قید شود، می‌توان به اطلاعات مربوط به طرفین قرارداد مانند نام و نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس و کد پستی موجر و مستاجر،. مشخصات ملک مانند نوع ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، پلاک ثبتی، آدرس دقیق، متراژ، مبلغ اجاره به صورت ماهانه یا سالانه، نحوه پرداخت اجاره به صورت (نقد، چک، حواله و …) و زمان پرداخت، مدت اجاره، شرایط فسخ قرارداد، تعهدات موجر و مستاجر و شرایط فسخ قرارداد اجاره اشاره کرد. 

۱. تنظیم قرارداد اجاره منزل 

این نوع از قرارداد جهت اجاره یک ملک مسکونی بین مالک و مستاجر منعقد می‌شود. در قراردادهای اجاره منزل مسکونی باید شرایط اجاره ملک به طور دقیق ذکر شده باشد؛ یعنی باید مالک ذکر کند که خانه را تحت چه شرایطی و با چه مبلغی اجاره داده است.  

همچنین، مستاجر باید شرایط اجاره آپارتمان را طبق آنچه توافق شده در قرارداد اجاره درج کند، تا در صورت بروز اختلاف دچار مشکل نشود و بتواند در مراجع قانونی گفته‌هایش را ثابت کند. 

برای اجاره ملک مسکونی باید مقدار اجاره ماهیانه ملک را تعیین کنید. تاریخ سررسید پرداخت اجاره و نحوه پرداخت، مانند واریز به حساب بانکی یا نقدی نیز باید مشخص شده باشد. مدت زمان اجاره و شرایط تمدید یا فسخ قرارداد نیز باید در این اسناد ذکر شده باشد.  

علاوه بر اجاره ماهیانه معمولا مبلغی به عنوان قرض الحسنه یا پیش پرداخت یا ودیعه و یا رهن به موجر پرداخت می‌شود که میزان و مقدار آن نیز باید به طور دقیق و نحوه پرداخت آن در قرارداد اجاره ذکر شود. 

همچنین در قراردادهای اجاره مسکونی باید وضعیت ملک به لحاظ تمیزی، سالم بودن و…، لیست وسایل یا تجهیزات موجود در ملک، وظایف و مسئولیت‌های مستاجر و موجر در زمینه نگهداری، تعمیرات کوچک و پرداخت هزینه، تعداد نفرات مجاز برای سکونت در ملک و مبلغ وثیقه و شرایط بازپرداخت آن نیز به صورت شفاف قید شود. 

نکات مهم در مورد تنظیم قرارداد اجاره اماکن مسکونی 

• با استفاده از نرم افزار اتحادیه املاک یا پرس و جو از دیگران، حق کمیسیون ملک مورد نظر را محاسبه کنید. 
• موقع قرارداد حتماً شناسنامه همراه داشته باشید و از مالک بخواهید که اصل شناسنامه و اصل سند ملک را نشان دهد. 
• قبل از تحویل گرفتن ملک مورد نظر تمامی ملک را با دقت بررسی کرده و عیوب و مشکلات آن را در قرارداد ذکر کنید تا موقع تخلیه ملک با مشکلاتی مانند اثبات عدم مسئولیت مواجه نشوید. 
• منزلی را انتخاب کنید که تخلیه شده و خالی باشد تا برای تمیز کردن آن و اثاث‌کشی با مشکل مواجه نشوید. همچنین ملک خالی را بهتر می‌توانید مورد ارزیابی قرار داده و مشکلات آن را شناسایی کنید. 
• تا زمانی که کلید خانه را دریافت نکرده‌اید، کل مبلغ را به صاحب‌خانه پرداخت نکنید. 
• از پرداخت هزینه‌هایی که طبق قرارداد بر عهده مستاجر نیست و با موجر است، خودداری کنید. 

۲. تنظیم قرارداد اجاره مغازه 

در صورتی که فردی یک ملک تجاری یا مغازه داشته باشد، می‌تواند قرارداد اجاره ملک تجاری را تنظیم کرده و آن را طبق شرایط و قوانینی که پیرامون این موضوع وجود دارد اجاره دهد. قرارداد اجاره مغازه جزء قراردادهای اجاره اموال غیرمنقول بوده و عقد معین محسوب می‌شود. 

هنگام تنظیم اجاره نامه مغازه باید به نکات مهم این زمینه مانند امضای قرارداد، بازدید از مغازه مورد معامله، تعیین مسئولیت‌های مالک برای پرداخت هزینه‌های مربوط به انتفاع از مغازه توسط مستاجر، اهلیت قانونی طرفین قرارداد و … توجه داشته باشید. 

با توجه به اینکه کلیه مشخصات ملک تجاری در فرم اجاره نامه مغازه قید می‌شود، باید موقعیت مکانی و وضعیت ظاهری ملک را به دقت بررسی کنید؛ زیرا در صورت بررسی ناقص، وجود یا عدم وجود یک‌سری اموال یا ویژگی‌ها در مغازه یا ملک تجاری مورد اجاره را باید رسماً بپذیرید. در صورتی که در واقعیت چنین نبوده است. 

همچنین باید وضعیت پرداخت قبض آب، برق و گاز این ملک تجاری را به دقت بررسی کرده و از بدهکار بودن یا بدهکار نبودن موجر اطمینان حاصل کنید. در صورت وجود بدهی، باید وضعیت قبض‌ها و پرداخت آن‌ها تعیین تکلیف شود. بر اساس ماده ۴۷۳ قانون مدنی «لازم نیست که موجر، مالک عین مستاجره باشد؛ ولی باید مالک منافع آن باشد»؛ بنابراین باید حتماً از مالکیت منافع مال توسط موجر مطمئن شوید.زیرا در صورتی که مالک برای تصرف و اجاره دادن ملک اذن قانونی داشته باشد، این موضوع بلامانع است. 

قرارداد اجاره کتبی، ذکر موضوع معامله و مشخصات دقیق طرفین، تعیین مدت قرارداد و میزان اجاره‌بها، تاریخ و نوع پرداخت آن، ذکر شروط ضمن عقد اجاره مانند فسخ قرارداد پیش از موعد و … نیز باید در تنظیم قرارداد اجاره مغازه مورد توجه قرار بگیرد. 

شرایط تنظیم قرارداد اجاره 

تنظیم قرارداد یا سند اجاره دارای شرایطی است که بخشی از آن با سایر عقود معین مشترک بوده و سایر بخش‌ها شامل شرایط اختصاصی عقد اجاره است. 

شرایط عمومی تنظیم قرارداد اجاره 

• برای صحت و اعتبار عقد قرارداد اجاره، وجود قصد و رضای طرفین ضروری است. در صورتی که هر دو طرف یا یکی از آن‌ها از بابت این موضوع رضایت نداشته باشد، عقد اجاره غیر نافذ خواهد بود. 
• عقد باید مشروع باشد. اگر عقد قرارداد نامشروع بود و هنگام عقد این موضوع تصریح شود، عقد اجاره باطل خواهد بود. 
• موجر و مستاجر برای تنظیم سند و عقد باید دارای اهلیت باشند. 
• مال و منفعت مال مورد اجاره باید مشخص باشد. هر دوی این موارد باید مشروع بوده، مالیات داشته و معلوم و معین باشند. همچنین لازم است که مال و منفعت مال دارای نفع عقلایی برای طرفین معامله باشند. 

شرایط اختصاصی عقد قرارداد اجاره 

• مدت در عقد اجاره باید مشخص باشد؛ زیرا به وسیله مدت، منفعت مورد عقد معلوم و معین خواهد شد؛ بنابراین، اگر مدت مجهول باشد، طبق ماده ۴۶۸ قانون مدنی عقد اجاره باطل است. 
• طبق ماده ۴۷۰ قانون مدنی، برای صحت عقد اجاره، امکان انتفاع از عین مستاجره باید موجود باشد؛ یعنی امکان استفاده از عین مستاجره با قدرت بر تسلیم عین مستاجره ملازمه دارد. در شرایطی که موجر نتواند عین مستاجر را جهت امکان انتفاع در اختیار مستاجر قرارداد، عقد اجاره باطل خواهد بود. 
• طبق ماده ۴۷۱ قانون مدنی، برای اینکه عقد اجاره صحیح باشد، باید عین مستاجره از اموالی باشد که بتوان با بقاء عین آن از آن استفاده کرد. مثلاً خانه، ماشین و…( در غیر این صورت عقد اجاره صحیح نخواهد بود). 
• نیازی نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، بلکه کافی است مالک منافع آن باشد. 
• مورد اجاره ممکن است عین معین یا کلی باشد. 
• اجاره مال مشاع صحیح است؛ اما پس از عقد، مگر با اذن همه شرکا اجاره نمی‌توان مال مشاع را به تصرف مستاجر در آورد. چون تصرف مال توسط یکی  از شرکا بدون اذن سایرین در مالی که بین آن‌ها مشترک است قانوناً مجاز نیست. 
• برای آنکه عقد اجاره صحیح باشد، لازم است منفعت مورد اجاره مشروع باشد. 
• در قرارداد اجاره باید مشخصات طرفین، ملک، شرایط اجاره ملک مانند مبلغ اجاره، موقعیت آن، سلامتی ملک و… به صورت دقیق ذکر شده باشد. درج نکات فسخ قرارداد و روش‌های حل اختلاف نیز ضروری خواهد بود. 

نحوه تنظیم اجاره نامه رسمی 

افراد زیادی ترجیح می‌دهند که تنظیم قرارداد اجاره در دفترخانه را انجام دهند، تا این سند به لحاظ قانونی اعتبار بیشتری داشته باشد. برای این کار باید ابتدا دفترخانه مد نظرتان را از بین دفاتر اسناد رسمی انتخاب کنید. بهتر است این دفتر به محل سکونت فرد یا محل وقوع ملک مورد اجاره نزدیک باشد.  

سپس با ارائه مدارکی مانند شناسنامه و کارت ملی طرفین، سند مالکیت ملک و… می‌توانید اجاره نامه را تنظیم کنید. پس از تکمیل فرم‌ها، موجر و مستاجر سند اجاره نامه را امضا می‌کنند و کد رهگیری اجاره صادر می‌شود. در نهایت هزینه تحریریه و… را باید به دفتر اسناد رسمی بپردازید و نسخه اجاره نامه مربوط به خودتان را دریافت کنید. 

تنظیم قرارداد اجاره در سامانه 

تنظیم قرارداد اجاره انلاین یا از طریق سامانه خودنویس یکی دیگر از روش‌های تنظیم کردن اجاره نامه ملک است. برای این کار باید به نشانی https://srem.mrud.ir/ مراجعه کنید. پس از ثبت نام در سایت و ایجاد حساب کاربری، لازم است وارد بخش مدیریت قرارداد شده و روی ایجاد قرارداد جدید کلیک کنید. سپس می‌توانید نقش خودتان به عنوان مستاجر یا موجر را مشخص کرده و اطلاعات هویتی‌تان را وارد کنید. 

در بخش بعدی لازم است اطلاعات محل سکونتتان و جزییات ملک مورد اجاره را وارد کنید. در بخش بعدی باید شرایط مربوط به قرارداد اجاره مانند تاریخ عقد قرارداد، تاریخ شروع اجاره، تاریخ پایان اجاره، مبلغ رهن، مبلغ اجاره ماهیانه، نحوه پرداخت ودیعه و… را وارد کرده و مدارکی مانند سند ملک، تصویر کارت ملی موجر و مستاجر را بارگذاری کنید. 

در قدم بعدی باید یک نفر را به عنوان شاهد انتخاب کرده و شماره تلفن همراه او را در سایت وارد کنید. در نهایت می‌توانید نسخه پیش‌نویس قرارداد را دریافت کنید. کد رهگیری قرارداد برای مستاجر نیز از طریق پیامک ارسال خواهد شد. 

مستاجر پس از دریافت پیامک حاوی کد رهگیری باید وارد سایت شده و از طریق کد ملی خودش یک حساب کاربری جدید ایجاد کند. سپس باید وارد سامانه شده و قرارداد پیش‌نویس را مشاهده و آن را تکمیل کند. 

پس از امضای قرارداد توسط مستاجر و تایید نهایی آن، قرارداد برای شاهد ارسال می‌شود تا آن را امضا کند. پس از امضای شاهد، قرارداد اجاره نهایی شده و کد رهگیری دائمی برای طرفین قرارداد اجاره صادر خواهد شد. 

تنظیم قرارداد اجاره با کد رهگیری 

دولت در سال ۱۳۸۷ بخشنامه‌ای را صادر کرده که بر اساس آن، ثبت کردن تمام معاملات املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات الزامی است؛ بنابراین، بنگاه‌های مشاور املاک باید هر اجاره نامه‌ای که برای املاک و مستغلات تنظیم می‌کنند را در این سامانه ثبت کنند.  

پس از ثبت قرارداد، یک کد رهگیری برای آن صادر می‌شود. صدور کد رهگیری به معنی ایمن است که موجر عین مستاجره را به فرد دیگری اجاره نداده است. برای ثبت قرارداد اجاره با دریافت کد رهگیری می‌توانید از خدمات بنگاه‌های مشاوره املاک معتبر استفاده کنید. 

حق الزحمه تنظیم قرارداد اجاره 

به طور کلی دو نوع حق الزحمه تنظیم قرارداد اجاره وجود دارد. یک حق الزحمه برای مشاورین املاک در نظر گرفته می‌شود که طبق مصوبه اتحادیه مشاوران املاک این مبلغ بر اساس رقم قرارداد، مالیات بر ارزش افزوده و… محاسبه خواهد شد.  

اگر قرارداد اجاره را در دفتر خانه اسناد رسمی تنظیم کنید، مبلغی که باید بپردازید طبق تعرفه مصوب قوه قضاییه و بر اساس نوع و ارزش معامله، تعداد صفحات قرارداد و تعداد نسخ استخراج شده مشخص خواهد شد. البته در صورتی که از وکیل متخصص برای تنظیم قرارداد کمک گرفته‌اید، دستمزد وکیل را نیز باید به عنوان بخشی از حق الزحمه تنظیم قرارداد اجاره در نظر گرفته می‌شود. 

وکیل تنظیم قرارداد اجاره 

وکیل متخصص در زمینه تنظیم سند و قرارداد اجاره شرایط و خواسته‌های موجر و مستاجر را به دقت مورد بررسی قرار داده و با توجه به قوانینی که پیرامون تنظیم قرارداد اجاره وجود دارد، این سند را به بهترین نحو تنظیم می‌کند. وکلای متخصص این حوزه با درج شروط و تعهدات لازم در قرارداد، از حقوق موکلشان در برابر طرف مقابل محافظت کرده و با اتکا به دانش و تجربه‌ای که در این زمینه دارند، اختلافاتی که بین مستاجر و موجر رخ می‌دهد را حل و فصل می‌کنند.  

بنابراین با کمک گرفتن از وکلای متخصص در این زمینه می‌توانید انواع قراردادهای اجاره املاک مسکونی و تجاری را به صورت دقیق و با رعایت نکات حقوقی مهم تنظیم کرده و از بروز چالش‌هایی مانند اجاره ملک غیر و… خودداری کنید. 

نکات مهم در تنظیم قرارداد اجاره 

برای تنظیم قرارداد اجاره املاک مسکونی و تجاری توجه به نکات زیر حائز اهمیت خواهد بود. 

• مدت قرارداد را به صورت کاملاً واضح و مشخص ذکر کنید. 
• قیمت اجاره مسکن باید در قرارداد به صورت دقیق و کاملاً مشخص ذکر شود. 
• شرایط پرداخت ودیعه نیز باید به صورت دقیق و کاملاً مشخص بیان شود. 
• شرایط تعمیرات و نگهداری مسکن باید شده و مسئولیت هر طرف در صورت خرابی یا آسیب‌دیدگی مسکن مشخص شود. 
• شرایط استفاده از امکانات مشترک مانند پارکینگ، آسانسور و … در مسکن باید در قرارداد مشخص شود، تا هر کدام از طرفین از حقوق و وظایف خود در این زمینه آگاهی داشته باشند. 
• شرایط تغییرات در مسکن مانند تغییرات در دکوراسیون، نصب تجهیزات جدید و … را باید ذکر کنید. 
• شرایط حفاظت از مسکن مانند ممنوعیت حیوانات خانگی، محدودیت در استفاده از سیگار و … باید مشخص شود. 
• شرایط پایان قرارداد اجاره مسکن و مواردی مانند اطلاع قبلی از تمایل به تمدید اجاره، شرایط تخلیه مستاجر و … باید تعیین شود. 
• در صورت نیاز به تغییر در شرایط قرارداد اجاره مسکن باید شرایط تغییر بر اساس توافق طرفین ذکر شود. 
• شرایط حل اختلاف مانند روش‌های داوری، توافق‌نامه‌های قضایی و … باید نوشته شود. 
• در قراردادهای اجاره لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد، اما باید مالک منافی آن باشد. 
• اگر بعد از قرارداد معلوم شود که عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده، مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. 
• موجر نمی‌تواند در مدت اجاره در عین مستاجره تغییراتی را دهد که با استفاده مستاجر از آن در تعارض باشد. 
• تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره‌برداری از آن لازم است به عهده مالک است، مگر اینکه در اجاره نامه خلاف آن قید شده باشد. 
• مستاجر باید در زمان‌های تعیین شده در قرارداد، اجاره‌بها را پرداخت کرده و از موجر رسید آن را دریافت کند. 
• قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت و شرایط اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستاجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین یا شاهد نیز تایید شود. 

سخن پایانی 

برای اینکه حق مستاجر و موجر در اجاره املاک تجاری و مسکونی حفظ شود، الزام به تنظیم قرارداد اجاره برای برخورداری از منافع این اموال یا عین مستاجره در نظر گرفته شده است. برای قرارداد نویسی و تعیین شرایط رهن یا اجاره املاک، لازم است که مالک و مستاجر درباره مواردی مانند شرط تملیک، نحوه فسخ قرارداد، امکان تغییر قرارداد اجاره و… شناخت کافی داشته باشند.  

برای اینکه قراردادهای اجاره را به بهترین نحو تنظیم کرده و از حقوقی قانونی مالک یا مستاجر بهره‌مند شوید، پیشنهاد می‌کنیم از وکلای متخصص در این زمینه کمک بگیرید. وکلای پلتفرم حقوقی ترازو در زمینه تنظیم انواع قراردادهای حقوقی تجربه دارند و برای تنظیم قراردادها و اسناد اجاره املاک کمکتان می‌کنند. 

سوالات متداول